Principais pontos sobre o patrimônio de afetação.

Se você trabalha no segmento da atividade imobiliária, conhecer sobre o tema: “Patrimônio de afetação – RET”  é matéria obrigatória. Vejamos abaixo os principais pontos sobre esse assunto.

O que é patrimônio de afetação?

Dentro do segmento da atividade imobiliária esse é um assunto muito importante e relevante. Conhecer sobre o Patrimônio de Afetação deve ser uma regra para você que deseja atuar nesse segmento e se destacar. Vejamos um pouco sobre o assunto:

Quando surgiu o Patrimônio de Afetação e por quê?

Após a crise no setor da construção civil em 1999 o legislativo brasileiro se viu com a necessidade da criação do que chamamos hoje de Patrimônio de Afetação, surgindo assim a MP nº 2.221/2001.

Três anos mais tarde, foi editada e publicada a Lei nº 10.931/2004, que instituiu o Regime Especial de Tributação às incorporações imobiliárias em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A definição de Patrimônio de afetação de acordo com a referida lei é a seguinte:

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”. (Art. 31-A)

Dessa forma, o patrimônio afetado ganha personalidade jurídica própria e garante que a incorporadora não possa utilizar tal bem como garantia em outros negócios ou dívidas, sendo assim, os adquirentes têm segurança jurídica de que a obra não será interrompida e, caso não seja cumprida conforme o contrato também podem pedir a penhora do terreno para sanar dívidas oriundas da própria construção.

No tocante ao adquirente o regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, o que ocasionará um incremento nas vendas em planta, favorecendo os interessados na aquisição, em decorrência da separação patrimonial.

Quando a empresa responsável pela incorporação imobiliária pode optar pelo Regime Especial de Tributação?

A opção pelo RET deve ser realizada levando em consideração os seguintes requisitos previstos na legislação:

1- Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação;

2- Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);

3- Apresentação do termo de opção pelo RET à delegacia da Receita Federal com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Quais as vantagens do incorporador ao optar pelo RET, além de aumentar a credibilidade com o adquirente?

Atendido todos os pré-requisitos, nesse momento a incorporadora terá o cadastro CNPJ de uma Filial (0002) e a tributação será realizada por meio desse novo CNPJ. As receitas auferidas pela incorporadora provenientes da venda das unidades autônomas serão tributadas a 4% sobre o total recebido.

A repartição dos tributos e contribuições ficará da seguinte forma:

1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins

0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep

1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ

0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL

O código utilizado na emissão do DARF para o recolhimento unificado dos impostos será o 4095.

Um ponto importante a se lembrar é que a construção de imóveis que se enquadravam no Programa Minha Casa Minha Vida na “faixa 1” para imóveis com valor até R$ 100.000,00 também podiam optar pelo patrimônio de afetação RET e sua tributação vinha sendo de 1% sobre o total das receitas auferidas. Tal benefício teve fim em 31/12/2018 e até o momento não houve pronunciamento pelo governo federal sobre a prorrogação desse prazo.

Mais uma vantagem:

Além do quesito tributação, o projeto que for optante pelo patrimônio de afetação – RET, na ocasião de um distrato, a incorporadora poderá reter 50% dos valores já pagos até o momento, mais dedução do valor pago de corretagem.

A devolução dos 50% de multa será feita somente após 30 dias da emissão do Habite-se.

Essa mudança na regra dos distratos é relativamente nova e se deu com a publicação da Lei 13.786/2018 publicada em 28/12/2018 no diário oficial da união.

Sabendo que em todo empreendimento o índice de distrato são significativos tal “vantagem” ao optar pelo patrimônio de afetação poderá ser de grande valia para a incorporadora.

Quando se encerra os efeitos do Patrimônio de Afetação – RET?

Esse é um ponto de muita discussão quando se fala de Patrimônio de Afetação, duvidas surgiram principalmente quanto ao momento de extinção da tributação por meio do RET.

De acordo com o Art. 31 da Lei n° 4.591/64  “o patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações perante a instituição financeira do empreendimento”.

O primeiro ponto de discussão sobre o referido Artigo, é que se apresentam três momentos de extinção e a dúvida é: “Seria necessário que todos os três ocorressem concomitantemente ou apenas um seria necessário para considerar extintos os efeitos do patrimônio de afetação?”

Para tentar resolver tal questão a Delegacia da Receita Federal, em Solução de Consulta n° 2009, vinculada à solução de consulta COSIT nº 244, de 12 de setembro de 2014, assim firmou entendimento:

“É possível a opção da incorporação imobiliária no RET, ainda que iniciada a obra, hipótese em que o recolhimento dos tributos, na forma do regime especial, deverá ser feito a partir do mês da opção. Não existe previsão legal para opção retroativa pelo RET. Considerando que a opção pelo regime é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis da incorporação, o RET será adotado em relação às receitas recebidas após a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem. Não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.”

Com os efeitos dessa decisão pela RFB o cenário que se tem é o seguinte:

O RET poderá ser aplicado até o recebimento da ultima parcela de venda da unidade comercializada durante as obras. Assim, dentro de uma mesma incorporação poderá haver duas formas de tributação ocorrendo simultaneamente: O RET para as receitas de contratos que ocorrerem durante as obras e a tributação regular aplicada as receitas decorrentes de vendas efetivadas após o termino das obras.

O que fica claro aqui é que a decisão da RFB parece ser acertada já que o intuito do Patrimônio de Afetação sempre foi o de proteger os adquirentes de unidades em construção, encerrando-se assim os efeitos de tal beneficio fiscal no momento da conclusão dessas unidades.

Porém, não é o que vemos previsto na Lei 4.591/64 em seu Art. 31-E, pelo qual determina que o patrimônio de afetação termine quando extintas as obrigações do incorporador com os adquirentes de unidades em construção, seja pela conclusão das obras, pela outorga dos títulos de domínio e pela quitação de financiamentos da produção porventura tomados.

Como podemos ver ainda não existe consenso em relação a esse assunto e o melhor caminho para a incorporadora é se atentar quanto ao posicionamento da RFB acerca da impossibilidade de tributação pelo RET das receitas de vendas após Habite-se.