No universo da atividade imobiliária, quando falamos de venda de imóveis na planta, ou seja, venda com uma promessa futura de entrega, nos deparamos com o CPC 47. O CPC 47 é um dos muitos pronunciamentos do comitê de contabilidade, que tem trabalhado assiduamente na convergência das normas brasileira de contabilidade às normas internacionais de contabilidade.
Esse CPC tem como principal tema, direcionamentos quanto ao critério de reconhecimento da “Receita de Contratos com Cliente”.
Esse critério utilizado por incorporadores de todo Brasil (ou deveria ser utilizado pelas incorporadoras) nós chamamos de POC.
O que é o POC?
POC significa “Percentage of Completion“, traduzindo ao pé da letra significa “Porcentagem de Conformidade”.
Sendo mais claro e prático, o POC nada mais é que o “Percentual de Obra Concluída”.
O POC é a forma que o contador tem de contabilizar a margem bruta (Receita líquida menos custos apropriados) real do empreendimento em construção.
Cenário de discussão
Antes de falarmos diretamente do POC, é importante trazer a toda uma discussão que antecede ao “Percentual de Obra Concluída”.
Qual seria o momento correto para que uma incorporadora reconheça em suas demonstrações contábeis sua receita de venda de unidades? Seria no momento em que a unidade imobiliária está pronta (entrega das chaves ao adquirente) ou durante a construção da unidade imobiliária?
Menciono aqui o CPC 47, item 31:
“A entidade deve reconhecer receita quando (ou à medida que) a entidade satisfizer à obrigação de performance ao transferir o bem ou o serviço (ou seja, um ativo) prometido ao cliente. O ativo é considerado transferido quando (ou à medida que) o ciente obtiver o controle desse ativo.”
Com base nestes dois cenários (entrega das chaves e/ou durante a evolução da obra) a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) emitiu o Ofício-Circular / SNC / SEP / Nº 02/2018, em 12 de dezembro de 2018. O intuito da CVM foi dar um direcionamento ao mercado, apontando requisitos e premissas que as incorporadoras devem adotar para reconhecer suas receitas de vendas (entrega das chaves e/ou ao longo do tempo – POC).
Como calcular o POC?
Para calcular o POC são necessárias duas informações adicionais: o valor do CUSTO INCORRIDO (PAGO OU PROVISIONADO) de obra e o valor do CUSTO ORÇADO.
O que é o CUSTO INCORRIDO/PAGO?
Custo Incorrido nada mais é que a realização (pagamento ou provisão) dos itens do custo orçado refletidos na contabilidade.
- i) Custos de aquisição dos terrenos, casas ou prédios;
- ii) Tributos tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
iii) Custos de estudo de área, planejamento, legalização e execução dos projetos
Como Calcular o POC?
Para calcular o POC, precisamos ter claro os conceitos e informações sobre o Custo Orçado e Custo Incorrido.
Então vamos lá:
Como já definimos anteriormente, o POC é o Percentual de Evolução de Obra. Para calcularmos o POC, precisamos ter dois dados em nossas mãos:
1) Custo Orçado (atualizado)
2) Custo Incorrido (até a data base do momento da apuração)
EXEMPLOS PRÁTICOS COM DADOS SIMULADOS:
DATA DA OPERAÇÃO: 31/01/2019 – “ABC EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA”
CUSTO ORÇADO (C.O) = R$ 16.000.000,00 – dado fornecido pela engenharia da empresa e/ou pelo departamento de estudos econômicos.
CUSTO INCORRIDO (C.I) = R$ 4.000.000,00 (Aquisição do Terreno do Empreendimento – dado fornecido pelo departamento de novos negócios e confirmado com o departamento financeiro da empresa)
C.I / C.O * 100 = R$ 4.000.000,00 / R$ 16.000.000,00 * 100 = 25,00%
POC = 25,00%
Escrito por Felippe Oliveira.
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